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28 de Maio de 2020

RESCISÃO DO CONTRATO de compra e venda de imóvel na planta e devolução das parcelas pagas.

Posso desistir da compra e recuperar os valores pagos? Saiba mais sobre seus direitos.

Dr Lucas Ferreira Jatubá, Advogado
há 6 meses

Diante da atual crise econômica do país, diversos brasileiros têm enfrentado dificuldades para honrar os financiamentos dos imóveis que adquiriram na planta há 2/3/5/10 anos atrás. A realidade é que, não somente as taxas de juros sobre os valores das parcelas, como também os preços de boa parte dos produtos alimentícios elevaram acima da inflação nos últimos anos.

Se não bastasse isso, diversas construtoras e incorporadoras que fomentam a economia no ramo imobiliário, possuem contratos com Cláusulas Abusivas, chegando a reter até 50/60% dos valores que foram pagos em caso de distrato por culpa do Adquirente!

Exemplificando, se você firmou um contrato de promessa de compra e venda de um imóvel pela quantia de R$ 400 mil reais. Após alguns anos, pagou 50% do valor do imóvel, e em razão de uma crise financeira, desemprego ou planos diversos, opta por desfazer o negócio junto a construtora. Na hipótese dita acima, esta reterá o valor previsto no contrato, ou seja, se já foi pago R$200 mil, será retido ilegalmente o importe de R$100 mil reais.

O que fazer para impedir isso?

Conforme dito acima, deve-se analisar atentamente todas as disposições previstas no contrato. A atual legislação (Lei do Distrato Nº 13.786 de 2018), que alterou a Lei Nº 4.591 de 1964 e a Lei Nº 6.766 de 1979, em seu artigo 67-A, dispõe que, em caso de desfazimento do contrato exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas, exceto: a integralidade da comissão de corretagem, e a incorporadora poderá reter a título de multa, até o limite de 25% da quantia paga.

Sendo assim, qualquer valor descontado acima deste último em regra será considerado abusivo.

Da prática do dia a dia

Inicialmente as pessoas entram em contato com a construtora na tentativa de reaver o valor pago, e após um longo período de espera por respostas, a construtora oferece um inferior ao que é de direito, e ainda parcelado. No entanto, por muitas vezes acabam ficando frustradas.

O que fazer?

Recentemente tenho tido diversos clientes a respeito desse tema. Para resolver com mais rapidez, a medida viável é ingressar com uma AÇÃO JUDICIAL perante o Juízo competente. Pode-se postular judicialmente mesmo após a realização do distrato extrajudicial direto com a construtora, desde que seja para requerer outros valores que ainda não tenham sido ressarcidos. Caso o Distrato seja por culpa exclusiva da Construtora, pode-se postular a devolução total das parcelas, além de uma indenização a título de Danos Matérias e Danos Morais.

Boa parte da jurisprudência dos nossos tribunais têm entendido que, se demonstrado a vontade rescisória do compromissário comprador, o quantum a ser compensado pela construtora pode variar entre 10% a 30%.

Como podemos verificar nos seguintes julgados a seguir, houve condenação das construtoras, a devolução da quantia de 80% e 90% respectivamente;

APELAÇÃO CÍVEL – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – RESCISÃO CONTRATUAL – PARCIAL PROCEDÊNCIA DA AÇÃO – RECURSO DA RÉ PROMITENTE VENDEDORA – Comissão de corretagem – Valor que integra o preço total do imóvel conforme avençado entre as partes – Pleito inicial de restituição dos valores da compra e venda diante da rescisão pretendida, e não de reembolso de comissão de corretagem – Não incidência da tese firmada pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Resp repetitivo 1.599.511/SP aplicável quando há transferência de obrigação de pagamento da comissão de corretagem ao compromissário comprador – Não comprovação de pagamento da comissão pela apelante – Prova documental inexistente – Retenção como determinada na r. sentença, uma vez impedida a ´reformatio in pejus´ – Rescisão e devolução de valores – Restituição de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos pela aquisição do bem imóvel, em uma única oportunidade, com atualização dos valores a partir de cada desembolso, e com juros moratórios – Súmula 02 do Egrégio Tribunal de Justiça – Inadmissibilidade da rescisão ocorrer nos termos contratados – Abusividade reconhecida – Inteligência do artigo 51, inciso IV, do CDC – Sentença reformada em parte – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJSP; Apelação Cível 1006981-19.2017.8.26.0071; Relator (a): Dimitrios Zarvos Varellis; Órgão Julgador: 6ª Câmara de Direito Privado; Foro de Bauru - 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 19/11/2019; Data de Registro: 19/11/2019)

Podemos verificar nesse julgado da 9ª Câmara de Direito Privado do E. TJSP, a condenação da construtora a devolução de 90% dos valores pagos;

Apelação cível. Compra e venda de imóvel. Ação de rescisão cumulado com devolução dos valores pagos e indenização por danos morais. Alegação de atraso na entrega das obras de infraestrutura. Sentença de procedência parcial. Justiça gratuita. Deferimento. Comprovação da dificuldade financeira das rés. Documentos juntados permitem concluir pela situação financeira debilitada na qual se encontram as rés. Atraso na entrega da obra. Devolução das parcelas pagas. Sentença que determinou a aplicação da cláusula penal. Situação que representa retenção de grande parte dos valores pagos. Princípios da equidade e da boa-fé que regem as relações de consumo, bem como o do equilíbrio contratual. Aplicação dos artigos 51 e 53 do Código de Defesa do Consumidor. Retenção de 10% dos valores pagos adequados para cobrir as despesas de administração, publicidade e outras inerentes à contratação. Alteração da r. sentença para determinar que as rés devolvam aos autores 90% dos valores pagos. Recurso dos autores provido em parte e recurso das rés, na parte conhecida, provido em parte. (TJSP; Apelação Cível 1000697-08.2019.8.26.0529; Relator (a): Edson Luiz de Queiróz; Órgão Julgador: 9ª Câmara de Direito Privado; Foro de Santana de Parnaíba - 1ª Vara Judicial; Data do Julgamento: 15/03/2012; Data de Registro: 19/11/2019)

AGRADECIMENTOS

Após todo o exposto sobre o tema de hoje, agradeço a possibilidade de compartilhar conhecimento, bem como fico à total disposição para sanar eventuais dúvidas.

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3 Comentários

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Excelente artigo Dr. muito claro e sucinto! continuar lendo

Tema que esta gerando confusão em todos.Excelente dicas. continuar lendo